מוכר ששייר דירה לעצמו

שאלה:

בשנה העעל"ט מכרתי לר' נפתלי וויינפעלד שטח שראוי לבנות עליו בנין גדול עם כמה דירות, והתניתי בשעת המכירה, שבתור חלק מתשלום המכירה יתן לי הלוקח דירה אחת בהבנין.

כעת נודע לי שהלוקח הטעה אותי, ומכר השטח ללוקח שני בלי ידיעתי. ובאתי בזה לשאול, היות שיש לי זכות דירה לפי תנאי המכירה כשמכרתי השטח ללוקח הראשון, אם יש לי הכח לכוף גם להלוקח השני ליתן לי דירה אחת כשיבנה הבנין. ואם הדין שאין לי תביעה על הלוקח השני, רצוני לדעת האם יש לי איזה זכות לתבוע מהלוקח הראשון על מה שהטעה אותי.

יישר כח, שמעון חיים קליין

תשובה:

א] בנידו"ד שהתנה שהלוקח יתן לו דירה באותו שטח שמוכר לו, יש כאן שיור בהמקח, וזכה המוכר בזה שגוף הקרקע יהי' משעובד לו. ואין השעבוד נפקע ע"י מכירת הקרקע, ולכן יכול לתבוע השיעבוד מהלוקח השני, אבל מ"מ אינו יכול לחייב את הלוקח השני לבנות לו דירה. והלוקח השני יכול לחזור מהמכירה בטענת מקח שלם אני רוצה.

ב] ואם הלוקח הראשון התחייב את עצמו בחיוב גמור לבנות לו דירה, יכול המוכר לתבוע ממנו שיבנה לו דירה. אבל אם לא התחייב א"ע באופן המועיל, א"צ לבנות לו דירה, רק שצריך לשלם לו דמי שווית של דירה. ומסתבר שדמי השווית שמין כמה שהיה שוה בשעה שהדירה הי' אמור להיות מוכן.

בירור הדין:

מקודם נבאר כיצד אפשר להתחייב לתת דירה לחבירו, לפני גמר הבני'.

הנה בשו"ע חו"מ סי' ר"ט סעי' ד' מבואר שאם הקנה אדם לחבירו מה שתלד בהמה זו, שהוא דבר שעדיין לא בא לעולם, אין הקונה קונה כלום אפילו אחר שכבר בא לעולם. ולפי"ז אין אדם יכול למכור דירה שעדיין אינו בעולם, ואפילו אם מכר, המכר בטל.

קנין ליתן דירה לחבירו כשיגמור הבני'- וכן אפי' אם הקנה, שבתור תשלומין יתן דירה אחת בהבנין אחר שיגמור הבני', אבל לא התחייב את עצמו לבנות, אין עליו שום חיוב לבנות דירה להמוכר, שהרי לא התחייב, רק שכשיגמור הבני' אז יתן לו הדירה. ונמצא שאם ימכור השטח לאחר, לא יחול עליו שום חיוב. אמנם נכון לדעת שבכה"ג, הגם שלא התחייב א"ע כלום, מ"מ אם לבסוף יבנה הבית, ס"ל לכמה פוסקים שכשיגמור הבני' יחול הקנין ליתן לו הדירה1, אבל אפי' להפוסקים הנ"ל, אם אחר הבני' ימכור הבנין לאחר, לא יהי' להמוכר שום תביעה על הלוקח השני, מאחר שאין להמוכר שום זכות בהקרקע2.

להתחייב א"ע לבנות דירה לחבירו- אמנם מצינו בסי' ר"ג סעי' ג' ובנתיבות (שם סק"ו) בשם המהר"א ששון, שהגם שא"א למכור דבר שלבל"ע, מ"מ יכול אדם להתחייב א"ע בשיעבוד הגוף ליתן דשלבל"ע. וא"כ אם הלוקח התחייב א"ע שבתור תשלומין יבנה דירה להמוכר באיזה מקום, מועיל התנאי, ויהי' מחויב לבנות לו הדירה. אמנם התחייבות זו אינו פועל שום זכות להמוכר בהקרקע, רק מוטל שיעבוד על גופו של הלוקח לבנות לו הדירה. ושיעבוד זה אינו נפקע ע"י מכירת השטח. ולכן אם מכר השטח שהי' אמור לבנות שם, אין שום תביעה על הלוקח האחרון. אבל היות שעדיין יש שיעבוד על הלוקח הראשון, יכול המוכר לתבוע ממנו לבנות לו בית במקום אחר.

לחייב הלוקח בקנס- ויש קצת עצה להמוכר, לעשות תנאי להלוקח, שאם לא יבנה לו הדירה יהא צריך לשלם קנס גדול, ומבטלין אסמכתא ע''י קנין. ומזה מרויחין שאם הלוקח הראשון ימכור הקרקע, יהא מחויב לשלם הקנס. אמנם אין זו עצה מוחלטת, חדא, שגם בכה"ג אין שום תביעה על הלוקח השני. ושנית, שאם יטעון הלוקח טענת אונס לכאו' יהא פטור מהקנס3.

כשהמוכר משייר לעצמו- אמנם אעפ"כ יש אופנים שהמוכר יכול להתנות שיהי' לו שיעבוד בגוף הקרקע. וזהו, לשייר זכות בגוף הקרקע שמוכר, ואז אם הלוקח ימכור השטח לאחר א"א לו למכור זכותו של המוכר בהקרקע, שהרי אינו שלו, ולעולם לא יפקע השיעבוד של המוכר בהקרקע. אבל כמובן שגם בכה"ג שנשתעבד הקרקע להמוכר, א"א לחייב הלוקח השני לבנות לו בית, שהרי הוא לא התחייב כלום, רק יכול לתבוע ממנו אותו השעבוד שיש לו על הקרקע. ולכן בעלמא העצה הטובה הוא שיעשה המוכר שיור בהקנין, וגם שיתחייב הלוקח הראשון בחיוב על גופו לבנות לו דירה, ובכה"ג יד המוכר על העליונה, הן שיש לו שיעבוד על הקרקע, והן שיש לו שיעבוד מהלוקח שיבנה לו דירה.

להתנות בתנאי כפול- עוד יש עצה אחרת שיתנה המוכר בתנאי כפול בכל דיני תנאי4, שהלוקח צריך להעמיד לו דירה, ואם לא יעמיד לו הדירה, יתבטל המקח למפרע. ותנאי זה יועיל לעולם להמוכר לבטל המכר כלפי הלוקח הראשון, וממילא יתבטל גם כלפי הלוקח השני, ויוכל לקבל השטח בחזרה. אמנם תנאי זה אינו מועיל לחייב הלוקח לבנות לו.

הנה כנראה מלשון השואל לא הי' כאן תנאי המועיל מדיני תנאי לבטל הקנין אם לא יבנה, אמנם מ"מ כיון שהמוכר התנה עם הלוקח שיתן לו דירה באותו השטח גופא שמוכר לו, א"כ אמרינן שזהו שיור בהקנין, שהמוכר שייר לעצמו זכות דירה בהבנין שיבנה על השטח שמכר, שהרי בדבר שבמילא לכו"ע הוי שיור5, ונקטינן שמי ששייר לעצמו בעין יפה משייר, וא''כ יש להמוכר זכות בגוף הקרקע, אשר א''א לסלק ממנו, ושיעבוד זה יכול לתבוע גם מהלוקח השני. [משא"כ במקום שהתנה עם הלוקח שיתן לו דירה סתם, ואפי' במקום אחר, הרי לא שייר לעצמו כלום בהקרקע, ואין שום תביעה על הלוקח השני].

אבל כמובן שבנידו"ד שיש על המוכר זכות בהקרקע. מאחר שהלוקח הראשון לא הגיד כלום להלוקח השני, יכול הלוקח השני לבטל מקחו אצל הלוקח הראשון, שהרי הטעה אותו, ויכול לטעון מקח שלם אני רוצה.

ב] ואם הלוקח הראשון התחייב את עצממו בחיוב גמור לבנות לו דירה, יכול המוכר לתבוע ממנו שיבנה לו דירה. אבל אם לא התחייב א"ע באופן המועיל, א"צ לבנות לו דירה, רק שצריך לשלם לו דמי שווית של דירה. ומסתבר שדמי השווית שמין כמה שהיה שוה בשעה שהדירה הי' אמור להיות מוכן:

לעיל ביארנו שהלוקח צריך לחייב את עצמו בחיוב גמור באופן המועיל, לשעבד גופו לבנות לו בית, וא"כ אם התחייב א"ע, הרי החיוב במקומה עומדת והמוכר יכול לכוף להלוקח הראשון לבנות לו דירה.

אמנם אפילו אם לא התחייב א"ע בחיוב גמור, עדיין יש להמוכר תביעה מטעם תשלומי המכר. שהרי המוכר התנה עם הלוקח שיתן לו דירה בעד תשלומי המכר, ואף באופן שלא חל הקנין על הדירה, מ"מ דמי הדירה צריך לשלם תחת הדירה שהתנה לשלם, וכמבואר בסי' של''ב שאם התנה לשלם לפועל איזה חפץ, אף שהפועל לא קנה החפץ, אבל דמי החפץ צריך לשלם לו. ולכן באופן שלא התחייב א"ע לבנות לו דירה, עדיין צריך הלוקח לשלם להמוכר דמי שווית של דירה, ונראה שאין צריך לשלם לו דמי דירה כפי מה ששוה בשעת התביעה, רק שעושין שומא כמה שוה דירה בשעה שהדירה היתה אמור להיות מוכן, וסכום זה משלם לו.

1 מצינו מחלו' הפוסקים בזה, עי' בנתיבות סי' ס' סק"י ובקצוה"ח שם. ועי' באמ"ב דיני הלואה סי' נ"א אריכות בענין זה, ובמשפט שלום סי' ר"ט. ותלוי במחלו' הקצות והנתיבות בסי' ר"ג אם יכולין לחייב עצמו דבר ידוע בלי אחריות. אמנם מ"מ נראה שאם אדם מוכר בתנאי שהלוקח יתן לו דירה כו"ע מודו שחייב ליתן כשיגמור הבני', שהרי יש כאן אחריות, שאם לא יעמיד הדירה יהא צריך לשלם דמי הדירה מטעם תשלומי המכר כדלהלן.

2 אמנם עי' בקצות סי' ר"ו שבכה"ג שכבר בנה הבנין, יש להמוכר זכות בהקרקע.

3 עי' בזה בנתיבות סי' רי"א סק"א בשם ראנ"ח.

4 כדנקטינן בסי' ר"ז ס"ב. ועי"ש בפ"ת שבקרקעות צריך תנאי כפול.

5 הנה באומר על מנת יש מחלוקת אם אמרינן ע"מ שיורא הוי או תנאי הוי, ונקטינן בסי' ר"ט שע"מ תנאי הוי. וע' בט"ז שם ובהגהות הח"צ שם, ובנתיבות שם, שבדבר שהיא ממילא, לכו"ע הוה שיור. והרי בנידו"ד הוה דבר שממילא, וא"כ לכו"ע הוי שיור. ועוד נראה שכאן הרי לא אמר ע"מ, והלשון בנ"א משמע שמשייר לו שיעבוד באותו קרקע ויל"ע בזה.