השכיר דירתו
שאלה:
שמי יואל ראזענשטיין, בתחילת השנה הי' בדעתי לעקור דירתי מעיר וויליאמסבורג לדירה רחבת ידים בעיר מאנסי. ומאחר שהכל הי' כבר מסודר בשטר מכירה [contract] ובאישור משכנתא והתחייבות מצד הבאנק [mortgage commitment], והייתי בטוח שאוכל לגמור המקח בס"ד. ולזה חפשתי שוכר על דירתי שבעיר וויליאמסבורג. ואחר שמצאתי שוכר הגון, חתמתי עמו על שטר שכירות, וכתבתי בו שבעוד שלשה חדשים יהא הדירה מושכר לו.
אמנם מאת ה' היתה זאת שהריבית [interest rate] עלה ונתייקר הרבה, בסכום שלא עלה על הדעת שיתייקר כ"כ, והבאנק חזר מהאישור וההתחייבות מצידם לתת משכנתא, ולא הי' ביכלתי לגמור המקח על הדירה בעיר מאנסי.
ועכשיו רצוני לדעת, מאחר שאנוס אני בדבר, וצריך אני להמשיך לדור בדירתי פה, האם יש לי האפשרות לחזור מהשטר שכירות שחתמתי עם השוכר, או שהדין עם השוכר, שטוען שיש לו שטר שכירות חתום ממנו ואי אפשר לי לחזור.
ייש"כ יואל ראזענשטיין
שאלה:
שמי יואל ראזענשטיין, בתחילת השנה הי' בדעתי לעקור דירתי מעיר וויליאמסבורג לדירה רחבת ידים בעיר מאנסי. ומאחר שהכל הי' כבר מסודר בשטר מכירה [contract] ובאישור משכנתא והתחייבות מצד הבאנק [mortgage commitment], והייתי בטוח שאוכל לגמור המקח בס"ד. ולזה חפשתי שוכר על דירתי שבעיר וויליאמסבורג. ואחר שמצאתי שוכר הגון, חתמתי עמו על שטר שכירות, וכתבתי בו שבעוד שלשה חדשים יהא הדירה מושכר לו.
אמנם מאת ה' היתה זאת שהריבית [interest rate] עלה ונתייקר הרבה, בסכום שלא עלה על הדעת שיתייקר כ"כ, והבאנק חזר מהאישור וההתחייבות מצידם לתת משכנתא, ולא הי' ביכלתי לגמור המקח על הדירה בעיר מאנסי.
ועכשיו רצוני לדעת, מאחר שאנוס אני בדבר, וצריך אני להמשיך לדור בדירתי פה, האם יש לי האפשרות לחזור מהשטר שכירות שחתמתי עם השוכר, או שהדין עם השוכר, שטוען שיש לו שטר שכירות חתום ממנו ואי אפשר לי לחזור.
ייש"כ יואל ראזענשטיין
בירור הדין:
א] בפשטות יש להשוכר זכות בהדירה, ואין המשכיר יכול להוציאו תוך הזמן:
הנה ע"י שטר שכירות הנהוג קונה השוכר קנין גמור בהדירה, וכמבואר בסי' שט"ו סעי' א' שכירת קרקע נקנה בדרכים שהוא נקנה בהם, והיינו שכשם שהקנין בקרקע הוא ע"י כסף שטר וחזקה, כך הקנין לשכור קרקע הוא ע"י כסף שטר וחזקה (ובזמננו נוהגין לכתוב בכל שטר שנעשה גם ע"י קנין סודר). וא"כ השטר קונה קנין גמור להשוכר. וכתב המחבר בסי' שי"ב סעי' א' וז"ל המשכיר לחבירו בית וכו' לזמן קצוב, אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו, אפי' אם נפל ביתו של משכיר שאין לו מקום לדור בו וכו' אינו יכול להוציאו עכ"ל. מבואר שבכה"ג ששכר לו לזמן ידוע אי אפשר לחזור מהשכירות בתוך הזמן, מאחר שכבר נקנה להשוכר.
אמנם בנידו"ד יש מקום לדון בתוקף שטר השכירות, שהרי השטר שכירות נעשה שלשה חדשים קודם הזמן, וכשנעשה השטר עדיין היה מתגורר המשכיר בהבית, ולא רצה שיחול תיכף, רק לאחר ג' חדשים, לכן יש לדון אם בכה"ג נקרא דבר שלא בא לעולם ואינו קונה, מאחר שמשכירו רק לאחר ג' חדשים, והפוסקים דנים בזה טובא. הש"ך בסי' שי"ב סק"ג כ' בשם המבי"ט שיכולים להשכיר בכה"ג אפי' אם עדיין יש שוכר אחר בהבית, מ"מ יכול להשכירו לאחר תוך זמן הראשון, שיחול השכירות כשיגיע הזמן. והנתיה"מ (בסי' רי"א סק"ה ובסי' שי"ב סק"ב) מבאר שדבר שאינו מחוסר רק זמן, אינו נקרא דשלבל"ע, מאחר שמבורר הדבר, והזמן ממילא קא אתי, ואינו מחוסר מעשה. וכן נקטו רוב הפוסקים. אמנם הסמ"ע בהג"ה בריש סי' שט"ו כ' בשם המרדכי שבכה"ג אינו חל הקנין1, אך כבר האריך הפתחי תשובה שם סק"א ומביא דעת הרבה פוסקים שחולקים על הסמ"ע וס"ל להלכה שחל הקנין בכה"ג.
אך עדיין יש לדון בדברי הש"ך והנתיה"מ וסייעתי', אם בכה"ג שמקנה לאדם דבר המחוסר זמן, אם יכול לחזור קודם שיגיע הזמן. ומה שיש להסתפק, והוא שאה"נ שלא מקרי דשלבל"ע, אמנם מנ"ל שהקנין חל מעכשיו, הרי אפשר שמה שאמרו שחל הקנין היינו רק כשיגיע הזמן, והרי מבואר בשו"ע אהע"ז סי' מ' סעי' א' "האומר לאשה הרי את מקודשת לי בפרוטה זו לאחר ל' יום וכו', אם חזר בו בתוך הל' יום וכו' אינה מקודשת. והרי בנידו"ד עדיין עומדים לפני התחלת הזמן הנקבע, וא"כ מה"ת שכבר חל הקנין2. ובאמת בדברי משפט (סי' רי"א סק"ד) מבואר שבדבר שמחוסר זמן, הקנין חל רק בשעה שיגיע הזמן, וא"כ בנידו"ד יכול לחזור לפני שיגיע הזמן. אמנם בנתיה"מ הנ"ל מבואר בהדי' שהקנין שכירות חל מיד, אפי' כשעושה קנין בדבר שמחוסר זמן, וא"כ בנידו"ד אינו יכול לחזור.
ולכאורה הי' מקום לדון שהמשכיר יכול לומר קים לי כהחולקים על הנתיה"מ. אבל מצינו בערך ש"י (סי' שי"ב סק"ג) שדן אם מועיל קנין בדבר שמחוסר זמן, ומביא שבמשנה למלך (פ"ד מהל' אישות ה"ז) כ' שהוי מחלוקת רש"י ותוס' יעו"ש, אך מסיק שמכיון שהמנהג כן הוא שמשכירין לשוכר טרם שכלו שכירות הראשון, לכן מועיל לכו"ע משום קנין סטומתא, המבואר בסי' ר"א שמנהג עושה קנין, ובפתחי תשובה שם מבואר שסטומתא מועיל גם בדשלבל"ע עיי"ש. וא"כ נראה שמאחר שהמנהג כן, א"א להמשכיר לחזור אפי' אם עדיין לא הגיע הזמן.
ב] אמנם בכה"ג שהמשכיר אנוס, והרי פירוש בהדי' שמשכירו מחמת שהולך לדור לעיר אחרת, ויש אומדנא שבכה"ג לא הי' משכיר הדירה. תלוי מאיזה סיבה חזר. אם הבאנק חזר מהמשכנתא, יכול לבטל השכירות. אבל אם חזר מעצמו מחמת הריבית שנתייקר, הוי מחלו' הפוסקים. אבל מאחר שהמשכיר עדיין מתגורר בהדירה, נקרא מוחזק, ויכול לחזור:
אבל בנידו"ד יש לדון מכח אומדנא, מאחר שלא השכיר הדירה שדר בו רק על דעת שהיה יכול לקנות דירה גדולה יותר, ופירש דבריו בהדי' בשעה שהשכירו להשוכר. ומבואר בסי' ר"ז סעי' ג' וז"ל מי שמכר חצירו או שדהו ופירש בשעת המכירה שהוא מוכר כדי לילך למקום פלוני וכו' הרי זה מכר על תנאי, לפיכך וכו' או נמנע הדרך לעלות לאותה הארץ, או לא נסתייע לו לעלות וכו' הרי זה מחזיר לו הדמים עכ"ל. הרי מבואר שבכה"ג שפי' לו בהדי' שמשכיר לו מפני שנוסע לדור לעיר אחרת הוי אומדנא דמוכח, וכמוכר על תנאי (ובכה"ג אין צריך למשפטי התנאי). וא"כ אם נאנס ואינו יכול לקנות הדירה כגון שהבאנק חזר מהמשכנתא, בכה"ג יכול לחזור מהקנין שכירות. אבל אם לא אמר לו בהדי', הגם שידוע שרק מפני זה השכירו, מ"מ קי"ל שדברים שבלב אינם דברים, ואין יכול לחזור מהשכירות.
אבל באופן שהבאנק לא חזר מהאישור, רק שהמשכיר חזר מלקנות הדירה האחרת מאחר שהריבית נתייקר מאוד באופן שלא הו"ל להעלות על הדעת בשעה שנכנס בהמקח, ואין ביכלתו לשלם כ"כ ריבית. יש לדון בזה אם מיקרי אינו יכול לדור שם. ולכאו' תלוי בפלוגתת הפוסקים ברוצה לחזור ממקח בשביל שנתייקר הדבר באופן שלא עלה על הדעת שיתייקר כ"כ, אם מיקרי אנוס. בנחלת צבי בסי' שי''ב סעי' י' מסיק שיש נפק"מ בין יוקר ששכיח ליוקר שאינו שכיח, וביוקר שאינו שכיח הוי אנוס ויכול לחזור, ומקורו מטו"ז אהע"ז סי' קי"ד ס"א. אמנם מביא מהבית מאיר שם שחולק. וא"כ בכה"ג אם הריבית עלה כ"כ שלא הו"ל להעלות על הדעת, מיקרי אונס לשיטת הטו"ז וסייעתי'. וא"כ בנידו"ד הרי המשכיר מוחזק בהדירה, וכמבואר בסי' שי"ב סעי' ט"ו שהקרקע בחזקת בעלי' עומדת, וא"כ א"א להוציאו מביתו וליתנו להשוכר.
1 הגם שהסמ"ע מיירי בעשה קנין חזקה, משא"כ בקנין כסף ושטר אינו מוכח שפליג. אמנם בפתחי תשובה שם סק"א נראה שס"ל שהסמ"ע פליג בכל אופן.
2 וכמו לשיטת ר' מאיר שס"ל בעלמא שמועיל הקנין בדשלב"ל ומ"מ מודה שיכול לחזור קודם שהגיע הזמן. וע"ע בחמדת שלמה חו"מ סי' ח'.